Jak co roku Narodowy Bank Polski wydał raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce. Celem raportu jest przedstawienie informacji podmiotom gospodarczym możliwie rzetelnej, obiektywnej i kompletnej informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Jako, że coroczny raport zostaje wydany pod koniec następnego roku, w tym artykule omówimy wydany w październiku 2025 raport z roku 2024. Są to najbardziej aktualne dane wydane przez NBP, który koncentruje się na zjawiskach, jakie miały miejsce w 2024 roku.
Co zawiera raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce?
Tegoroczny raport to już szesnasta edycja, w której koncentrowano się na ogólnych tendencjach na rynku nieruchomości i wnioskach wynikających z analiz rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Raport NPB został przygotowany w Departamencie Stabilności Finansowej we współpracy z szesnastoma oddziałami okręgowymi, na potrzeby organów NBP. W raporcie NBP zaprezentowano dane statystyczne dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych w każdym z szesnastu rynków stolic województw. Szczegółowe informacje przedstawiono na wykresach i w tabelach na ponad 120 stronach raportu. Poniższe opracowanie jest skrótem obiektywnie najważniejszych informacji zawartych w raporcie NBP. My skupimy się na województwie małopolskim, a dokładniej sytuacji na rynku nieruchomości w Krakowie.
Raport NBP o sytuacji na rynku nieruchomości w Krakowie.
Raport o sytuacji na rynku nieruchomości w Krakowie jest bardzo szczegółowym opracowaniem, dlatego podzielimy go na poszczególne podkategorie, aby łatwiej było się poruszać po konkretnych danych. Kompleksowa analiza rynku mieszkaniowego w Krakowie na 2024 r. to m.in dane dotyczące: demografii, zasobów mieszkaniowych, cen mieszkań, podaży i popytu, kredytów hipotecznych, wynajmu. Na koniec podamy również kluczowych wnioski inwestycyjne oparte na raporcie Narodowego Banku Polskiego.
Spis treści:
- Demografia i czynniki makroekonomiczne
- Zasób mieszkaniowy w Krakowie – podaż, struktura i trendy
- Transakcje i aktywność rynku nieruchomości w Krakowie (2019–2024)
- Podaż nowych mieszkań i budownictwo w Krakowie (2024)
- Ceny mieszkań i dostępność w Krakowie (2024)
- Wynajem w Krakowie – analiza rynku i rentowności inwestycji
- Kredytowa dostępność mieszkań w Krakowie
- Inwestycyjne w Krakowie - kluczowe wnioski
Demografia i czynniki makroekonomiczne
Dane demograficzne obejmują rozwój liczny ludności oraz migracje ludności, strukturę gospodarstw domowych oraz strukturę wieku ludności w Krakowie.
Rozwój liczby ludności i migracje
W latach 2019–2024 liczba ludności Krakowa systematycznie rosła – z 779 115 do 809 168 osób, mimo ujemnego przyrostu naturalnego w większości tych lat. Głównym czynnikiem wzrostu była dodatnia migracja netto, co sygnalizuje atrakcyjność miasta dla nowych mieszkańców i pracowników.
Struktura gospodarstw domowych w Krakowie
Dane NBP wskazują na wyraźną zwiększającą się liczbę gospodarstw domowych w Krakowie w ostatnich dwóch dekadach, co jest efektem zarówno wzrostu populacji, jak i zmian demograficznych. Analiza NSP 2002–2021 pokazuje, że udział gospodarstw jednoosobowych stopniowo spadał, choć nadal pozostaje znaczący – w 2021 roku wynosił około 32 % wszystkich gospodarstw. To oznacza, że wiele osób nadal mieszka samodzielnie, co wpływa na popyt na mniejsze mieszkania typu kawalerka lub 2-pokojowe.
Jednocześnie obserwujemy wzrost liczby gospodarstw dwuosobowych i tych liczących 5 lub więcej osób. Wzrost udziału gospodarstw dwuosobowych do około 29 % w 2021 r. odzwierciedla zmiany w stylu życia – więcej par mieszkających razem, często bez dzieci lub z jednym dzieckiem. Natomiast wzrost gospodarstw pięcioosobowych i większych do około 8 % w 2021 r. wskazuje na obecność rodzin wielodzietnych lub wielopokoleniowych, które generują popyt na większe mieszkania 4+ pokojowe.
Przeciętna liczba osób w gospodarstwie w Krakowie w 2021 r. wynosiła 2,43 osoby, co pokazuje stabilizację w porównaniu z wcześniejszymi latami, ale jednocześnie odzwierciedla trend ku mniejszym gospodarstwom w miastach.
Warto wiedzieć, że relacja liczby mieszkań na mieszkańca stopniowo się poprawia, co oznacza lepszą dostępność mieszkań dla mieszkańców. Jednak tempo poprawy jest wolniejsze niż w dużych miastach zachodnich, gdzie dostępność mieszkań rośnie szybciej dzięki intensywnemu budownictwu. Dla inwestorów oznacza to, że w Krakowie nadal istnieje silny popyt na różnorodne typy mieszkań – zarówno mniejsze dla jedno- i dwuosobowych gospodarstw, jak i większe dla rodzin wieloosobowych.
Struktura wieku ludności w Krakowie
Dane NBP i Urzędu Statystycznego w Krakowie pokazują, że dominującą grupę wiekową stanowi ludność w wieku produkcyjnym (20–64 lata), której udział w populacji miasta utrzymuje się na poziomie około 61 % w 2024 r.. To bardzo istotny czynnik dla rynku nieruchomości, ponieważ osoby w wieku produkcyjnym generują stabilny popyt zarówno na zakup mieszkań, jak i na kredyty hipoteczne. Ta grupa demograficzna charakteryzuje się największą aktywnością zawodową i zdolnością kredytową, co sprzyja utrzymaniu ciągłego zainteresowania zarówno mieszkaniami na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Jednocześnie udział ludności w wieku poprodukcyjnym (powyżej 65 lat) rośnie stopniowo, z poziomu około 22,4 % w 2023 r. do 22,5 % w 2024 r.. Choć tempo wzrostu jest powolne, obserwujemy rosnące zapotrzebowanie na mieszkania o mniejszej powierzchni, dostosowane do potrzeb seniorów – często jednopoziomowe, funkcjonalne i łatwe w utrzymaniu. Wzrastająca liczba osób starszych może też sprzyjać rozwojowi najmu instytucjonalnego, np. mieszkań pod wynajem długoterminowy lub inwestycji w segment senior living.
Równocześnie udział ludności w wieku przedprodukcyjnym (0–19 lat) utrzymuje się na poziomie 16–17 %, co wskazuje na umiarkowaną liczbę rodzin z dziećmi i stabilny popyt na mieszkania 2–4 pokojowe. W połączeniu z przewidywaną stopniową migracją młodych osób do miasta, Kraków nadal utrzymuje równowagę pomiędzy potrzebami rynku najmu a rynkiem sprzedaży mieszkań rodzinnych.
Zasób mieszkaniowy w Krakowie – podaż, struktura i trendy
Dane NBP pokazują, że w latach 2019–2024 zasób mieszkaniowy w Krakowie wzrósł znacząco z 402 538 do 466 649 mieszkań, co oznacza stabilny przyrost liczby lokali w mieście. W tym samym czasie wskaźnik mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 517 do 577, co świadczy o stopniowej poprawie dostępności mieszkań dla mieszkańców.
Średnia powierzchnia mieszkania utrzymuje się na poziomie około 57,8 m², natomiast powierzchnia użytkowa przypadająca na jednego mieszkańca wzrosła z 29,8 m² w 2019 r. do 33,4 m² w 2024 r.. To pokazuje, że Krakowianie zyskują więcej przestrzeni na osobę, co jest pozytywnym sygnałem dla jakości życia i komfortu mieszkań.
Równocześnie przeciętna liczba osób w mieszkaniu spadła do 1,7, co odzwierciedla zarówno zmiany demograficzne, jak i trend indywidualizacji gospodarstw domowych – rośnie liczba singli i małych rodzin, a jednocześnie częściej pojawiają się mieszkania dla jednej lub dwóch osób.
Można wyciągnąć wnioski, że wzrost zasobu mieszkaniowego w Krakowie zwiększa podaż, ale wciąż nie nadąża za popytem w centralnych lokalizacjach, co czyni mieszkania atrakcyjnymi dla inwestorów. Większa powierzchnia na osobę poprawia komfort i podnosi ceny oraz stawki najmu, a spadek liczby osób w mieszkaniu sprzyja segmentowi 1–3 pokojowemu, istotnemu dla wynajmu długoterminowego i turystycznego.
Transakcje i aktywność rynku nieruchomości w Krakowie (2019–2024)
Analiza danych NBP pokazuje, że w latach 2019–2024 liczba transakcji sprzedaży mieszkań w Krakowie spadła z około 16 569 do 13 515 umów, co oznacza spadek aktywności w ujęciu ilościowym. Jednocześnie łączna wartość transakcji wzrosła z około 6,2 mld zł do 10,0 mld zł, co świadczy o istotnym wzroście wartości rynkowej nieruchomości.
Spadek liczby transakcji pokazuje, że część kupujących została wyłączona z rynku przez wysokie ceny mieszkań i ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych. Jednocześnie wzrost łącznej wartości transakcji wskazuje, że sprzedawane mieszkania są droższe, często większe, a znaczenie zyskują lokalizacje centralne i premium. Dla inwestorów oznacza to, że mimo mniejszej liczby transakcji, zysk z pojedynczych inwestycji może być wyższy, zwłaszcza przy dobrze dobranej lokalizacji i standardzie mieszkania.
Można wyciągnąć wnioski, że rynek Krakowa wykazuje stabilność cenową w dłuższej perspektywie, co czyni go atrakcyjnym dla inwestorów nastawionych na wynajem lub flipy mieszkań. Trend „mniej transakcji, wyższa wartość” sugeruje, że kupujący koncentrują się na mieszkaniach o wyższym standardzie, podczas gdy segment mieszkań budżetowych pozostaje mniej aktywny.
Podaż nowych mieszkań i budownictwo w Krakowie (2024)
Analiza danych NBP pokazuje interesujący obraz rynku nowych mieszkań w Krakowie w 2024 r.. Z jednej strony mamy rekordową liczbę pozwoleń na budowę – 11 744, co oznacza, że deweloperzy planują znaczne zwiększenie podaży w najbliższych latach. Z drugiej strony liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła do 8 653, co oznacza spadek w porównaniu z poprzednimi latami.
Wzrost liczby pozwoleń na budowę przy jednoczesnym spadku liczby mieszkań oddanych do użytkowania wskazuje na opóźnienia w realizacji inwestycji, spowodowane m.in. ograniczeniami kadrowymi, problemami z materiałami budowlanymi czy procedurami administracyjnymi. Pomimo rosnącej liczby planowanych projektów, tempo ich realizacji nie nadąża za popytem, co wciąż utrzymuje presję cenową, szczególnie w centralnych lokalizacjach Krakowa. Jednocześnie wysoka liczba pozwoleń pokazuje, że rynek deweloperski nadal postrzega Kraków jako atrakcyjne miejsce dla inwestycji mieszkaniowych.
Można wyciągnąć wnioski, że dla inwestorów krótkoterminowych (flipy) spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania oznacza ograniczoną dostępność gotowych lokali, co może utrzymać wysokie ceny sprzedaży. Dla inwestorów długoterminowych (wynajem) rosnąca liczba pozwoleń sygnalizuje przyszłą podaż, jednak możliwe opóźnienia w realizacji mogą tworzyć okres niedoborowej podaży, sprzyjając stabilnym stawkom najmu. Trend wskazuje również, że segment mieszkań na sprzedaż i wynajem będzie w najbliższych latach dominował rynek, co warto uwzględnić w strategii inwestycyjnej.
Ceny mieszkań i dostępność w Krakowie (2024)
Dane NBP za 2024 r. pokazują, że rynek mieszkaniowy w Krakowie pozostaje jednym z najdroższych w Polsce, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Rynek pierwotny (nowe mieszkania):
Na rynku pierwotnym w Krakowie średnioroczny wzrost cen transakcyjnych wyniósł około 26,3%, co jest najwyższym wynikiem wśród dużych miast. Mediana ceny za m² osiągnęła ~15 211 zł, co podkreśla atrakcyjność inwestycyjną Krakowa, ale jednocześnie wskazuje na wysokie koszty wejścia.
Rynek wtórny (używane mieszkania):
Na rynku wtórnym średnioroczny wzrost cen sięgnął ~25,5%, również najwyżej wśród miast wojewódzkich. Mediana ceny za m² wyniosła ~14 752 zł, co świadczy o utrzymującej się presji popytowej i konkurencyjności rynku wtórnego.
Kraków wciąż plasuje się w czołówce polskich miast pod względem cen mieszkań, zajmując drugie miejsce po Warszawie. Wysokie tempo wzrostu cen w 2024 roku pokazuje, że popyt na mieszkania wciąż przewyższa podaż, nawet pomimo spadku liczby mieszkań oddanych do użytkowania w porównaniu z wcześniejszymi latami. W efekcie, zarówno inwestorzy krótkoterminowi, zajmujący się flipami, jak i długoterminowi, inwestujący w wynajem, mogą liczyć na atrakcyjne stopy zwrotu, choć jednocześnie wejście na rynek wymaga większego kapitału i wiąże się z wyższym ryzykiem.
Porównanie średnich cen m² mieszkań – Kraków (rynek pierwotny vs rynek wtórny)
| Okres | Rynek pierwotny – cena transakcyjna (zł/m²) | Rynek wtórny – cena transakcyjna (zł/m²) |
|---|---|---|
| 2019 (IV kw.) | 8 238 | 7 657 |
| 2020 (IV kw.) | 8 745 | 8 849 |
| 2021 (IV kw.) | 10 308 | 9 999 |
| 2022 (IV kw.) | 12 123 | 11 087 |
| 2023 (IV kw.) | 13 466 | 12 560 |
| 2024 (IV kw.) | 15 452 | 15 235 |
Uwaga: dane to średnie wartości transakcyjne dla poszczególnych rynków — czyli rzeczywiste ceny sprzedaży mieszkań, nie tylko ofertowe.
Wynajem w Krakowie – analiza rynku i rentowności inwestycji
Raport NBP wskazuje, że w Krakowie rynek najmu mieszkań nadal się rozwija, chociaż w 2024 roku tempo wzrostu stawek najmu uległo lekkiej stabilizacji w porównaniu z poprzednimi latami. Wysokie ceny zakupu mieszkań powodują, że wynajem pozostaje preferowaną formą zamieszkania dla wielu gospodarstw domowych, szczególnie tych młodszych lub o średnich dochodach, które nie mogą pozwolić sobie na własne mieszkanie w centralnych lokalizacjach.
Stopa kapitalizacji inwestycji w wynajem w Krakowie utrzymuje się na poziomie około 5,5%. Oznacza to, że zakup mieszkania pod wynajem wciąż może generować atrakcyjne przychody w porównaniu z innymi klasami aktywów, takimi jak obligacje czy lokaty bankowe. Stabilność tej stopy sugeruje, że inwestycje w rynek najmu są stosunkowo przewidywalne pod kątem zwrotu, nawet w warunkach spowolnienia tempa wzrostu cen mieszkań.
Kredytowa dostępność mieszkań w Krakowie
Raport NBP wskazuje, że w 2024 roku ograniczona dostępność kredytów hipotecznych znacznie wpłynęła na popyt na zakup mieszkań w Krakowie. Wysokie oprocentowanie kredytów oraz wymagany wkład własny nadal stanowią poważną barierę dla wielu potencjalnych nabywców, szczególnie dla osób młodych lub tych, które nie dysponują większym kapitałem początkowym.
Zmniejszenie liczby osób zdolnych do zaciągnięcia kredytu prowadzi do spadku liczby transakcji na rynku mieszkań własnościowych – dane NBP pokazują spadek liczby umów sprzedaży z 16 569 w 2019 r. do 13 515 w 2024 r. Wyższe koszty finansowania sprawiają, że decyzje zakupowe stają się bardziej uzależnione od czynników makroekonomicznych, a kupujący podchodzą do inwestycji ostrożniej. Ograniczona dostępność kredytów pośrednio wspiera rynek najmu, ponieważ coraz więcej gospodarstw domowych wybiera wynajem zamiast zakupu własności.
Inwestycyjne w Krakowie - kluczowe wnioski
Z raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Krakowie można wyciągnąć wiele wniosków dla inwestorów mieszkaniowych i osób planujących zakup i sprzedaż mieszkania.
Wnioski dla inwestorów mieszkaniowych w Krakowie
Wysokie i ciągle rosnące ceny m²
Kraków należy do miast o najwyższych cenach mieszkań w Polsce, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W latach 2019–2024 średnie ceny transakcyjne mieszkań wzrosły niemal dwukrotnie, co stwarza korzystne warunki dla inwestorów zainteresowanych flipami, szybkim obrotem nieruchomości oraz sprzedażą mieszkań w krótkim okresie. Rosnące ceny oznaczają także potencjalny zysk kapitałowy przy utrzymaniu lokalu przez kilka lat.
Rentowność najmu stabilna (~5,5 %)
Pomimo szybkiego wzrostu cen mieszkań, stopy zwrotu z wynajmu pozostają stosunkowo stabilne. Średnia rentowność najmu w Krakowie oscyluje wokół 5,5 %, co czyni miasto atrakcyjnym dla inwestorów długoterminowych nastawionych na dochód pasywny. Dla osób planujących wynajem krótkoterminowy lub średnioterminowy, zwrot może być dodatkowo zwiększony w lokalizacjach o dużym popycie turystycznym i studenckim.
Rosnący zasób nowych mieszkań i pozwoleń na budowę
Dane z raportu NBP pokazują stały wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania oraz liczby pozwoleń na budowę, szczególnie w latach 2023–2024. To sygnał, że w perspektywie kilku lat podaż mieszkań będzie rosnąć, co może ograniczać presję wzrostu cen, ale jednocześnie daje inwestorom możliwość wyboru lokali z rynku pierwotnego w atrakcyjnych lokalizacjach.
Ryzyka inwestycyjne zakupu nieruchomości w Krakowie
Ograniczona dostępność kredytu hipotecznego
Wzrost stóp procentowych i zaostrzenie wymogów banków powodują, że coraz trudniej jest uzyskać kredyt mieszkaniowy na korzystnych warunkach. Dla inwestorów indywidualnych oznacza to ograniczenie popytu ze strony klientów kupujących mieszkania na kredyt, co może wpływać na płynność sprzedaży i czas potrzebny na zamknięcie transakcji.
Wysokie ceny wejścia na rynek
Ze względu na szybki wzrost cen mieszkań, inwestycje wymagają coraz większego kapitału początkowego. Dla inwestorów oznacza to konieczność dokładnego planowania finansowego, szczególnie przy zakupie mieszkań pod wynajem lub pod flipping, aby zachować oczekiwaną stopę zwrotu.
Stabilizacja tempa wzrostu cen w drugiej połowie 2024 r.
Chociaż ceny mieszkań nadal rosną, tempo wzrostu zaczęło się stabilizować. To sygnał, że rynek coraz bardziej reaguje na czynniki makroekonomiczne, takie jak inflacja, polityka kredytowa banków czy sytuacja demograficzna. Dla inwestorów oznacza to konieczność ostrożniejszej oceny ryzyka wzrostu wartości nieruchomości w krótkim okresie oraz planowania strategii inwestycyjnej uwzględniającej możliwe spowolnienie.
Podsumowując, w 2024 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie cechował się wysokim i przewyższającym średnią krajową tempem wzrostu cen, stabilnym popytem najmu oraz ograniczoną, choć stopniowo zwiększającą się podażą nowych mieszkań. Statystyki NBP wskazują na coraz większą rolę migracji i popytu inwestycyjnego, przy jednoczesnej presji na ceny i wysokiej wartości transakcyjnej m² w porównaniu z innymi miastami wojewódzkimi.
Opracowanie własne na podstawie Raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2024 r. wydanym przez Narodowy Bank Polski; źródło fotografii: telepolis.pl
